Жеке тұрғын үй - қоныс учаскесiне орналасқан және шаруашылық пен басқа да құрылыстармен және жасыл желектi екпелерiмен бiрге азаматтың меншiгiндегi жеке (отбасымен) тұруға арналған үй.
Қоныс учаске - ҚР заңдарында белгiленген тәртiппен жеке тұрғын үй орналастыру және шаруашылық жүргiзу үшiн азаматқа берiлген жер учаскесi .
Осы мақалада біз жеке тұрғын үй құрылысын басынан бастап аяғына дейін рәсімдеудің толық рәсімін қарастырамыз.
Екі қабаттан жоғары емес жеке тұрғын үй құрылысын рәсімдеу тәртібі
- Жеке тұрғын үй құрылысы үшін учаскені сұрату (егер жеке мншігінде учаскесі болмаса).
- Жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер учаскесін сатып алу немесе алу (құрылыс үшін жерді қалай тегін алуға болатыны туралы біліңіз).
- Егер бұл бұрын жасалмаса, жерге құқықтарды тіркеу, (жер учаскесіне құқықтарды қалай тіркеуге болатыны және жеке меншік құқығына актіні қалай алуға болатыны туралы біліңіз). Мұнда жер учаскесінің нысананлы мақсаты жеке тұрғын үй құрылысы болғаны маңызды.
- Болашақ үй құрылысына эскиздік жобасын /жобасын әзірлеуге рұқсат беру құжаттарды алу, ЖАО-ның сәулет және қала құрылысы саласындағы функцияларды жүзеге асыратын құрылымдық бөлімшесімен оны келісу.
- Үйді салу.
- Жылжымайтын мүлік объектісін (үйді) пайдалануға енгізу.
- Жылжымайтын мүлікке құжаттарды және оған құқықтарды рәсімдеу.
Қазақстан Республикасы Ұлтық экономика Министрінің 2015 жылғы 30 қарашадағы №750 бұйрығымен бекітілген Құрылыс саласындағы құрылыс салуды ұйымдастыру және рұқсат беру рәсімдерінен өту қағидаларының (бұдан әрі - Қағидалар) 22 тармағына сәйкес құрылыс жөніндегі жобаларды іске асыру жер учаскесіне тиісті құқығы негізінде және келесі кезеңдерде жүзеге асырылады:
- құрылыс жобаларын әзірлеу үшін бастапқы материалдарды алу;
- эскизді (эскиздік жобаны) әзірлеу және келісу;
- жобалау-сметалық құжаттамасын әзірлеу және құрылыс жобаларын ведомстводан тыс кешенді сараптамадан өткізу;
- мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылауын және қадағалауын жүзеге асыратын органдарға құрылыс-монтаждау жұмыстарының басталғаны туралы хабарлау және құрылыс-монтаждау жұмыстарын жүзеге асыру;
- салынған объектіні қабылдау және пайдалануға беру.
Екі қабаттан жоғары емес жеке тұрғын үйлерді және жеке үй жанындағы учаскелерде орналасатын уақытша құрылыстарды (шаруашылық-тұрмыстық үй-жайлар) салу кезінде құрылыс жобаларын жобалау және сараптау талап етілмейді.
Екі қабаттан жоғары емес жеке тұрғын үй құрылысы ЖАО-ның сәулет және қала құрылысы саласындағы функцияларды жүзеге асыратын құрылымдық бөлімшесімен келісілген эскизге (эскиздік жобаға) сәйкес жүзеге асырылады екі қабаттан биік жеке тұрғын үй құрылысын қоспағанда.
Екі қабаттан биік жеке тұрғын үй құрылысы міндетті сараптамаға жататын жобалау құжаттамасы бойынша жүзеге асырылады.
Екі қабаттан биік жеке тұрғын үй құрылысын салғанда Қағидалардың 22 тармағын ұстану қажет.
Жеке меншік үйдің жобасы қандай болуы тиіс?
Жобада қауіпсіз тұру талаптарына сай келетін, тұрғын ғимараттарға арналған ең аз мемлекеттік нормативтер және стандарттардан төмен емес құрылымдық және жоспарлау шешімдері көрсетіледі.
«Жеке тұрғын үй құрылысы туралы» Заңның 3-бабына сәйкес сіз белгіленген құрылыс және басқа да міндетті нормалар мен ережелерін бұзбайтын, республикалық маңызы бар қала, астана, аудан (облыстық маңызы бар қала) әкімдігінің сәулет-қала құрылысы қызметімен келісілген жоба бойынша тұрғын үй салуға құқылысыз.
«Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» ҚР Заңының (бұдан әрі - Заң) 60 бабының 2 тармағы 1) тармақшасына сәйкес республикалық маңызы бар қаланың, астананың, аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергілікті атқарушы органдарымен келiсiм бойынша тапсырысшы (меншiк иесi) жобалау (жобалау-смета) құжаттамаларысыз не эскиздік жобалар бойынша, екі қабаттан жоғары емес жеке тұрғын үйлерді салуды жүзеге асыра алады.
Эскиздік жобаның құрамы мен мазмүны Қағидалардың 35-қосымшада берілген. Эскиздік жобаны тиісті лицензиясы бар жобалау ұйым әзірлейді және ЖАО-ның сәулет және қала құрылысы саласындағы функцияларды жүзеге асыратын құрылымдық бөлімшесімен келісуді талап етеді.
Екі қабаттан биік жеке тұрғын үй құрылысы міндетті сараптамаға жататын жобалау құжаттамасы бойынша жүзеге асырылады.
Заңның 64-5 бабына сәйкес, аккредиттелген сараптама ұйымдары құрылысқа арналған жобаларға (техникалық-экономикалық негіздемелерге және жобалау-сметалық құжаттамаға) міндетті ведомстводан тыс кешенді сараптама жүргізеді.
Құрылысқа рұқсат алу
Құрылысқа рұқсат алу дегеніміз бүкіл құрылыс процесстерін қарастыру – жер учаскесіне құқық белгілейтін құжатты алудан бастап, объектіні пайдалануға беру және оны тіркеуші органда тіркеуге дейін.
Құрылыс жөніндегі жобаларды іске асыру жер учаскесіне тиісті құқығы негізінде және келесі кезеңдерде жүзеге асырылады:
- құрылыс жобаларын әзірлеу үшін бастапқы материалдарды алу;
- эскизді (эскиздік жобаны) әзірлеу және келісу
- жобалау-сметалық құжаттамасын (бұдан әрі – жобалау) әзірлеу және құрылыс жобаларын ведомстводан тыс кешенді сараптамадан (бұдан әрі – сараптама) өткізу;
- мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылауын және қадағалауын жүзеге асыратын органдарға құрылыс-монтаждау жұмыстарының басталғаны туралы хабарлау және құрылыс-монтаждау жұмыстарын жүзеге асыру;
- салынған объектіні қабылдау және пайдалануға беру.
Құрылыс жобаларын әзірлеу үшін бастапқы материалдар мыналарды қамтиды:
- сәулет-жоспарлау тапсырмасы (бұдан әрі – СЖТ);
- техникалық шарттар (өтініш берушінің инженерлік және коммуналдық қамтамасыз ету көздеріне қосылу үшін техникалық шарттарға арналған сауалнама парағын (бұдан әрі – техникалық шарттар);
- жолдар мен көшелердің көлденең қималары;
- тік жоспарлау белгілері;
- түбегейлі жоспарлау жобасынан алынған үзінді көшірме;
- сыртқы инженерлік желілер трассасының схемасы.
Бастапқы материалдарды алғаннан, эскиздік жобаны келісуден өткеннен кейін, жобалау жұмыстарына (екі қабаттан биік жеке тұрғын үй құрылысы болған жағдайда), материалдарды сатып алуға, құрылыс-монтаждау жұмыстарына, одан кейін объектіні пайдалануға беру және оны тіркеу жұмыстарына кірісуге болады. Бұл жерде екі нұсқа болуы мүмкін: құрылысты дербес жүргізу, сондай-ақ мердігерлерге жүгіну.
Ұй құрылысының барысын бақылау
Екі қабаттан жоғары емес жеке тұрғын үйлердің құрылысының барысын бақылау тапсырыс беруші жүзеге асырады.
Екі қабаттан биік жеке тұрғын үй құрылысы міндетті түрде техникалық және авторлық қадағалаулармен қолдау арқылы жүзеге асырылады және мемлекеттік сәулет-құрылыс инспекциясы тарапынан инспекциялауға жатады.
Салынған үйді пайдалануға қабылдау, объектіні пайдалануға қабылдау туралы актіге қол қою
«Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» ҚР Заңының (бұдан әрі - Заң) 74-бабына сәйкес Меншік иесі (тапсырыс беруші, инвестор, құрылыс салушы) құрылысы аяқталған екі қабаттан биік емес жеке тұрғын үйлерді пайдалануға қабылдауды дербес жүзеге асырады.
Осы баптың нормалары:
- құрылысы мемлекеттiк инвестициялар есебiнен не олардың қатысуымен қаржыландырылатын;
- екі қабаттан жоғары жеке тұрғын үй құрылысы объектілеріне қолданылмайды.
Меншік иесінің салынған объектіні пайдалануға дербес қабылдау тәртібін, сондай-ақ қабылдау актісінің нысанын сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметi істері жөніндегі уәкілетті орган бекітеді («Меншік иесінің салынған объектіні пайдалануға дербес қабылдау қағидаларын, сондай-ақ қабылдау актісінің нысанын бекіту туралы» Қазақстан Республикасы Инвестициялар және даму министрінің 2017 жылғы 13 желтоқсандағы № 867 бұйрығы).
Екі қабаттан биік жеке тұрғын үй құрылысын пайдалануға беру тапсырыс берушімен мердігер, техникалық және авторлық қадағалаулармен бірлесе жүзеге асырылады (Заңның 73 және 75-баптары).
Салынған үйдің сапасына кім жауапты?
Салынған үйдің сапасына барлық құрылыс қатысушылары (тапсырыс беруші (құрылыс салушы), жобалаушы, жобаны келісуден өткізген ұйым, мердігер, техникалық қадағалау (екі қабаттан биік жеке тұрғын үй құрылысы болған жағдайда) жауапты болады.
Жеке меншік үйді, басқа құрылыстар мен ғимараттарды пайдалану үшін жауапкершілік және осы мақсаттарға шығындар, сондай-ақ күрделі жөндеу және үй-жайлық учаске шегіндегі аумақты инженерлік қорғау бойынша қажетті шаралар үшін жауапкершілікті жеке тұрғын үй иесі жауапты (ол талап етілгенде). Иесіне сондай-ақ санитарлық-экологиялық нормаларды сақтаумен мақсатты тағайындау бойынша үй-жайлық участоктің пайдалануды қамтамасыз ету де жүктеледі.
Өз бетінше жеке тұрғын үйді және шаруашылық-тұрмыстық құрылыстарды салу үшін меншік иесі жауапты болады.